moja sytuacja wygląda następująco. Jestem studentem, mam 20 lat, żadnych własnych dochodów. Wynajmuje mieszkanie, ale rodzice wpadli w kłopoty finansowe i nie są w stanie dalej opłacać mieszkania. Chciałbym sie dowiedzieć jakie groza mi konsekwencje za niepłacenie czynszu. Wskaźnik ten jest publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego i dla roku 2021 wynosi 4,9%. Biorąc za przykład mieszkanie o czynszu 2500 zł, możemy się mierzyć z podwyżką miesięcznego kosztu najmu o 122,50 zł. Jak uzasadnić podwyżkę czynszu? Jedną z przesłanek jest dochód z wynajmu mieszkania. Prawo lokatorskie które Pan opisuje sprzyja najemcom, ograniczając mocno prawa wynajmujących. Najemca może się zameldować bez zgody właściciela, nie można mu wypowiedzieć umowy za niepłacenie czynszu przez 4 miesiące, może przepisać na siebie liczniki, nie może zostać usunięty z mieszkania bez wyroku sądu. Podział sumy uzyskanej w drodze licytacji. Ostatnim etapem postępowania egzekucyjnego jest stworzenie przez komornika planu podziału pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Projekt ten musi zostać zatwierdzony przez sąd, sam podział zaś musi odbyć się w zgodzie z art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego. Wynajmujesz bierz zaliczkę na 12 miesięcy z góry , jak kogoś nie stać niech szuka mieszkania socjalnego. Traktujesz to jako zabezpieczanie w sytuacji gdy ktoś przestaje płacić a eksmisja Z jednej strony to na pewno życiowy dramat ludzi, którzy znaleźli się w trudnym położeniu. Jednak z drugiej – to ochrona innych właścicieli mieszkań przed bezpodstawnymi wydatkami. Przecież jeśli ktoś nie płaci czynszu, to inni utrzymują za niego wspólną nieruchomość. Płacą za jej sprzątanie, wywóz śmieci oraz remonty. . Jeśli jesteś wynajmującym, a najemca zalega ci z czynszem, możesz wypowiedzieć mu umowę najmu. Zwłoka w zapłacie czynszu wiąże się także z innymi skutkami jak możliwość naliczenia odsetek i dochodzenia wierzytelności przed sądem. W niniejszym artykule skupie się jednak na opisaniu samej procedury wypowiedzenia umowy w tej konkretnej sytuacji. W niniejszym artykule zajmę się najmem lokalu przeznaczonego na potrzeby mieszkaniowe. Taki najem jest uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy uniemożliwiają wypowiedzenie takiej umowy najmu bez zaistnienia wskazanych w ustawie przyczyn. Stąd wynajmujący, chcąc zakończyć umowę z najemcą, która stała się dla niego obciążeniem, powinien znać przepisy regulujące najem. Są to przepisy w dużej części bezwzględnie obowiązujące, których nie można zmienić umową, co najwyżej na korzyść najemcy (tzw. przepisy semiimperatywne). Niniejszy artykuł nie dotyczy najmu lokali na potrzeby użytkowe, czy najmów komercyjnych. W tych przypadkach zasady wypowiedzenia różnią się, a przepisy nie chronią w tak znaczny sposób najemcy. Zabezpieczenia. Warto zawczasu zabezpieczyć się przed możliwością niepłacenia czynszu. Umowa najmu nie musi być zawarta na czas nieoznaczony. Może być zawierana na czas oznaczony, na krótkie terminy, po których będzie musiała być przedłużona. Można zawrzeć umowę najmu w formie najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, co znacznie ułatwi wyegzekwowanie eksmisji. Można także pobrać od najemcy kaucję. Negocjacje i rozwiązanie za porozumieniem stron. Przepisy w większej mierze chronią najemców. Wynajmujący powinni zastanowić się zatem, czy nie ma jeszcze szansy na porozumienie z najemcą w sprawie rozwiązania umowy najmu i wyprowadzki. Nawet istotne ustępstwo ze strony wynajmującego (np. co do ustalenia zakończenia najmu lub umorzenia części długu) może spowodować, że wyprowadzka najemcy nastąpi szybciej i w bardziej przyjaznej i zgodnej atmosferze. Co jednak zrobić, jeśli żadne rozmowy nie pomogą? Terminy płatności czynszu Pierwszym elementem niezbędnym do ustalenia, czy jest już możliwe wypowiedzenie umowy najmu, jest ustalenie, kiedy powstała zaległości oraz ile ona wynosi. Zasady te powinny być określone w umowie najmu. Trzeba zatem spojrzeć do umowy i ustalić terminy wymagalności, czyli ostateczne terminy na zapłatę czynszu i innych opłat. W razie braku takich postanowień w umowie czynsz powinien być płacony co miesiąc, z góry, do 10 dnia każdego miesiąca. Termin ten dotyczy umów najmu na czas nieoznaczony lub oznaczony powyżej jednego miesiąca. Zwłoka Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest możliwe tylko w przypadku popadnięcia przez najemcę w zwłokę, a nie zwykłe opóźnienie. Zwłoka oznacza opóźnienie, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Definicja ta wynika z art. 476 Kodeksu cywilnego. Warto jednak zaznaczyć, że w przepisie tym chodzi tylko o odpowiedzialność za opóźnienie, a nie za brak środków finansowych w ogóle. Najemca nie może się zatem powoływać na złą sytuację majątkową, zwolnienie z pracy, potrzebę przeznaczenia pieniędzy na leczenie itp. Z kolei niespodziewana ciężka choroba i pobyt najemcy w szpitalu w ciężkim stanie w momencie terminu płatności czynszu nie spowoduje zwłoki. Tym samym nie da podstaw do podjęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu. W takiej sytuacji najemca powinien dokonać płatności tytułem czynszu z odsetkami niezwłocznie po wyjściu ze szpitala. Ewentualnie powinien to zrobić po poprawie stanu zdrowia, jeśli ma obiektywną możliwość zapłaty poprzez dokonanie przelewu lub w inny sposób. Okres zwłoki Wynajmujący (czyli zazwyczaj właściciel) może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za 3 pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W takiej sytuacji wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że musi upłynąć trzeci termin płatności, aby było możliwe uprzedzenie najemcy na piśmie z wyznaczeniem dodatkowego terminu, a następnie wypowiedzenie umowy najmu. Oczywiście możliwość wypowiedzenia w powyższy sposób dotyczy także takiej sytuacji, w której najemca płaci co miesiąc tylko część czynszu, ale jego zaległości odpowiadają już w sumie kwocie czynszu za 3 pełne okresy płatności. Rodzaje zaległości Czy zaległości uprawniające do rozpoczęcia procedury wypowiedzenia umowy najmu odnoszą się tylko do czynszu, czy także do opłat niezależnych od właściciela? Wśród prawników nie ma jednolitego stanowiska. Mowa tu o opłatach sprecyzowanych w umowie najmu osobno, w przypadku których wynajmujący pełni funkcje pośrednika. Są to np. za wodę i ścieki, energię elektryczną, gaz. Użyte sformułowanie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów „inne opłaty” dotyczy bowiem przede wszystkim odpowiednika czynszu w przypadku wypowiedzenia umowy z innych, podobnych stosunków prawnych jak najem. Z tych przyczyn, o ile to możliwe, dla bezpieczeństwa skuteczności wypowiedzenia, zalecałbym zaczekanie aż zaległości z samego czynszu przekroczą trzykrotność miesięcznej kwoty czynszu. Aktualizacja! Od 21 kwietnia 2019 roku sprecyzowano przepisy. Obecnie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów brzmi: „jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Uprzedzenie na piśmie Aby wypowiedzenie umowy było skuteczne i w przypadku braku wyprowadzki najemcy można było dochodzić jego eksmisji przed sądem, konieczne jest uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu. Uprzedzenie powinno być wręczone najemcy po upływie czasu, gdy najemca będzie już w zwłoce z zapłatą czynszu za 3 miesięcy (np. minie trzeci z kolei termin płatności, a jeśli najemca płaci nieregularnie lub w niepełnej wysokości zobacz uwagi w rozdziale „Okres zwłoki”). Jeśli najemca nie przyjmie uprzedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą z potwierdzeniem odbioru. Następnie należy zaczekać miesiąc od daty na odbiorze lub od ostatniego dnia, w którym mógł odebrać awizowaną przesyłkę. Niektórzy prawnicy uważają, że jest możliwe skierowanie do najemcy wspomnianego pisma już po upływie dwóch pełnych okresów płatności. Przy takiej interpretacji brak zapłaty zaległości po upływie kolejnego, trzeciego już miesiąca będzie umożliwiał wynajmującego dokonanie wypowiedzenia. Redakcja art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów niestety nie pomaga w jednolitej interpretacji: Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: (…) 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, (…) Nie zamierzam głębiej wnikać w ten problem. Być może będzie to tematem odrębnego wpisu. Jeśli zależy jednak Państwu, aby skuteczność wypowiedzenia nie została zakwestionowana przez Sąd, sugeruję wybrać dłuższą drogę. W drodze indywidualnych porad prawnych mogę wyjaśnić, jak można przyspieszyć procedurę, aby wszystko odbyło się w granicach prawa i zminimalizować wszelkie niekorzystne dla wynajmującego ryzyka związane z niejasnością przepisów prawnych. Wypowiedzenie Dopiero po upływie dodatkowego terminu miesięcznego od odebrania przez najemcę pisma będzie można dokonać wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Jeśli najemca nie przyjmie wypowiedzenia (nie pokwituje odbioru własnoręcznym podpisem), sugeruję wysłać je pocztą za potwierdzeniem odbioru. Wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że niezależnie czy dłużnik odbierze pismo np. 1 czy 28 lutego, musi upłynąć pełny kalendarzowy miesiąc. Ostatnim dniem najmu jest w tym przypadku 31 marca. Jeśli najemca nie odbierze (awizo), za dzień odbioru przyjmujemy ostatni dzień, w którym mógł odebrać przesyłkę (najczęściej 14 dzień po awizowaniu). A zatem, dopiero mając pokwitowanie odbioru lub zwróconą przesyłkę po awizowaniu na prawidłowy adres najemcy, możemy legalnie i skutecznie żądać od najemcy opróżnienia i opuszczenia lokalu do końca kolejnego miesiąca kalendarzowego. Sąd i komornik Co zrobić, jeśli mimo skutecznego rozwiązania umowy najmu na skutek wypowiedzenia, najemca dalej nie opuści mieszkania? Żądanie opróżnienia i opuszczenia przez najemcę mieszkania może być dochodzone przed sądem (sprawa o eksmisję). Sąd oprócz tytułu prawnego wynajmującego do lokalu (np. własności), prawidłowości wypowiedzenia, będzie badał także uprawnienie najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Jeśli najemca nie wyprowadzi się z lokalu mimo prawomocnego wyroku sądowego (niezaskarżonego lub po oddalonej apelacji), można zwrócić się o pomoc do komornika. Dopiero komornik sądowy jest uprawniony do zastosowania wobec najemcy środków, aby przymusowo odebrać lokal. Nawet w przypadku eksmisji bez orzeczonego prawa do lokalu socjalnego postępowanie egzekucyjne może trwać długo. Komornik będzie czekał przynajmniej 6 miesięcy na przyznanie przez gminę lokalu tymczasowego, zanim wyznaczy termin eksmisji. Ten nie może przypaść na okres zimowy (w przypadku eksmisji do noclegowni). Pomoc adwokata lub radcy prawnego Eksmisje sądowe i egzekucyjne toczą się długo. Wiążą się z różnego rodzaju problemami, jak zaskarżanie przez dłużników różnych czynności, paraliżowanie postępowań na różny sposób. Inne problemy to np. pozostawione rzeczy dłużnika, zdewastowanie lokalu, niewywiązywanie się gminy z udostępnianiem lokali socjalnych i tymczasowych oraz związana z tym szkoda. Z tych wszystkich przyczyn sugeruję skorzystanie z wykwalifikowanej pomocy prawnej w postaci adwokata lub radcy prawnego. Prawnik ustali stan prawny, podpowie o wszystkich możliwościach, które można zastosować. Może sporządzić wezwania, które pomogą przekonać najemcę do spłaty zadłużenia. Wreszcie pomoże w postępowaniu przed sądem i komornikiem. Wielu osobom licytacja własnościowego mieszkania przez komornika kojarzy się tylko z niespłacanym kredytem hipotecznym. Warto wiedzieć, że zaległości czynszowe też mogą doprowadzić do takiej licytacji. W kontekście eksmisji, bardzo często mówi się o najemcach. Nieco rzadziej poruszany jest temat właścicieli mieszkań, którzy nie podołali spłacie kredytu hipotecznego. Zdecydowanie najrzadziej omawia się kwestię licytacji mieszkania w związku z dużymi zaległościami czynszowymi właściciela. Taki scenariusz jest jak najbardziej możliwy – i w spółdzielni i we wspólnocie mieszkaniowej. Warto dowiedzieć się zatem, jakie są prawne zasady przymusowej sprzedaży mieszkania na poczet czynszowych długów. Eksperci portalu postanowili szerzej zaprezentować tę kwestię. Polecamy: Nowa matryca stawek VAT Przepisy dotyczące licytacji nie są zbyt precyzyjne Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( 1994 nr 85 poz. 388) określa wszystkie najważniejsze zasady związane z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych. W tym akcie prawnym powinniśmy również szukać informacji o zasadach licytacji zadłużonych mieszkań własnościowych. Zgodnie z artykułem 16 ustęp 1 ustawy o własności lokali: „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”. Ustęp 2 cytowanego artykułu wskazuje natomiast, że byłemu właścicielowi mieszkania zlicytowanego za zaległości czynszowe, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Po sprzedaży lokum, nadwyżka kwoty uzyskanej przez komornika ponad zadłużenie czynszowe trafi natomiast do byłego właściciela „M”. Artykuł 16 ustawy o własności lokali oraz żaden inny przepis z tego aktu prawnego niestety nie mówi, jak duże zaległości można uznać za długotrwałe. Taki brak precyzji ustawodawcy w praktyce skutkuje sporami, które czasem kończą się na wokandzie. Sytuację dłużników poprawia fakt, że uchwała o wystąpieniu do sądu z pozwem dotyczącym przymusowej sprzedaży lokalu musi zostać przegłosowana na forum wspólnoty mieszkaniowej (jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu). Zalegający z czynszem właściciel lokalu może zaskarżyć wspomnianą uchwałę do sądu w ciągu 6 tygodni od jej przyjęcia. Warto również dodać, że żądanie wspólnoty dotyczące zlicytowania lokum za długi czynszowe nie powinno być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Wspólnota mieszkaniowa nie powinna domagać się takiego drastycznego rozwiązania jeśli nieduży dług można wyegzekwować w inny sposób. Groźba licytacji dotyczy też spółdzielczego prawa Warto zdawać sobie sprawę, że nie tylko wspólnoty mieszkaniowe występują do sądów z pozwami o przymusową sprzedaż lokalu dłużnika. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. ( 2001 nr 4 poz. 27) wskazuje, że spółdzielczy dłużnicy również są zagrożeni przymusową licytacją lokum. Wspomniana ustawa informuje, że spółdzielnia na zasadach określonych przez art. 16 ustęp 1 ustawy o własności lokali może domagać się licytacji na poczet długów czynszowych prawa odrębnej własności mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Podobnie jak w przypadku pozwu wspólnoty, spółdzielca może powoływać się na sprzeczność żądań spółdzielni z zasadami współżycia społecznego. Taka argumentacja będzie słuszna np. wtedy, gdy dług jest mały względem wartości mieszkania. W tym kontekście warto przypomnieć o wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 29 lipca 2013 r. (sygn. SK 12/12). Potwierdza on, że przymusowa sprzedaż lokalu za długi czynszowe (określona przez art. 16 ustawy o własności lokali) powinna być rozwiązaniem stosowanym tylko w ostateczności. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 42/15) spółdzielnia zamiennie może też prowadzić egzekucję należności czynszowych ze spółdzielczego własnościowego prawa na podstawie samego nakazu zapłaty (bez konieczności wnoszenia pozwu o przymusową sprzedaż spółdzielczego prawa). Sąd Najwyższy poprzez uchwałę z 27 sierpnia 2015 r. stworzył spółdzielniom swoistą „drogę na skróty”, z której dość chętnie one korzystają. Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Istotą umowy najmu lokalu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania do korzystania najemcy nieruchomości, w zamian za co będzie otrzymywać czynsz każdego miesiąca o ustalonej wcześniej wysokości. Niestety, jak wynika ze statystyk, problemy z płatnością czynszu dotknęły wielu wynajmujących. Co więcej, liczba zawieranych umów najmu lokalu bardzo często kończy się w sądzie i to właśnie z powodu zalegania przez najemców z czynszem. Sytuacja, w której najemca nie płaci czynszu najmu jest bardzo często spotykana, dlatego tak ważne jest, aby wiedzieć, jak najlepiej zabezpieczyć się, kiedy dotknie nas ten problem. Trzeba być przygotowanym na sytuację, w której najemca okaże się nieuczciwy i momencie, kiedy decydujemy się wynająć komuś mieszkanie, to nigdy nie mamy pewności, kim jest najemca, czy będzie opłacał czynsz oraz jak będzie układała się nasza współpraca w przyszłości. Może się okazać, że najemca bądź świadomie bądź to z przyczyn nieprzewidzianych nie będzie płacił czynszu. Panująca w Polsce, jak i na świecie epidemia koronawirusa spowodowała, że najemcy mieszkań mają ogromne problemy z opłacaniem czynszu najmu. Pamiętajmy jednak, że trwająca pandemia nie oznacza zawieszenia obowiązujących przepisów, choć specustawa w pewien sposób je modyfikuje. Wprowadzone regulacje prawne unormowały te kwestie poprzez blokowanie możliwości wypowiedzenia umowy przez właściciela, a także podnoszenia wysokości płatności czynszuPrawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Do najważniejszych elementów umowy najmu należy oznaczenie stron, przedmiotu najmu i okresu, na jaki została zawarta umowa i oczywiście wysokość czynszu najmu, który najemca zobowiązał się płacić wynajmującemu w zamian za prawo do oddania do dyspozycji dotyczące terminu płatności czynszu, a także sposobu jego zapłacenia, bez wątpienia powinny znaleźć się w sporządzonej umowie najmu, aby można było skrupulatnie przestrzegać ustalonych wspólnie wytycznych. Zatem, jeżeli ustalono w umowie, iż termin ten przypada na 10-ty dzień miesiąca, to do tego dnia powinniśmy otrzymać pieniądze. Oczywiście, pamiętając o wyjątku, iż termin płatności czynszu przypada na sobotę lub dzień ustawowo uznany za wolny od pracy, to w myśl art. 115 Kodeksu Cywilnego, termin upływa w następnym dniu z czynszemJeżeli zdarzy się, że czynsz nie zostanie uiszczony na czas, ale zapłata nastąpi w krótkim czasie, wówczas nie powinno stać się to powodem do zmartwień. Natomiast, jeśli relacja pomiędzy wynajmującym a najmującym nie jest właściwa i najemca popada w zwłokę z opłatami, to sugeruje się już pierwszego dnia po terminie zadzwonić do najemcy i zapytać o powód braku sytuacji, gdyby taka zwłoka wciąż się wydłużała, to najlepszym rozwiązaniem jest wystosowanie wezwania do zapłaty w formie pisemnej, wysyłając listem poleconym z zaznaczeniem terminu, w jakim lokator ma uregulować zaległości. Należy pamiętać, iż w przypadku problemów z lokatorem, wynajmujący nie ma całkowitej swobody w działaniu, bowiem próby usunięcia lokatorów na własną rękę mogą wiązać się z negatywnymi sposobem w „walce” z niepłacącymi najemcami jest również prawo zastawu na rzeczach ruchomych. Warto zaznaczyć, że wynajmującemu przysługuje zastaw na rzeczach wniesionych do lokalu przez najemcę, czy też przez osoby, które należą do jego rodziny i mieszkają razem z nim. Jest to o tyle dobry pomysł, bowiem może pomóc odzyskać zaległy czynsz w toku postępowania egzekucyjnego, w sytuacji kiedy najemca okaże się myśl art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia. Przepis ten potwierdza, iż odsetki mogą być naliczane między innymi za zaległości wynikające z niepłacenia czynszu. Co więcej, odsetki mogą być naliczane również od zaległości z tytułu innych opłat, jak chociażby rozliczenia za można również dochodzić swych roszczeń przed sądem z tytułu zaległego czynszu wraz z odsetkami. Warto zaznaczyć, iż roszczenia te, jeśli nie przekraczają kwoty zł, wówczas rozpoznawane są w postępowaniu uproszczonym. Natomiast najczęściej wybieranym rozwiązaniem w kwestii zalegania z czynszem, jest wypowiedzenie umowy najmu, co szerzej zostanie omówione umowy najmuJeżeli osoba, która wynajmuje mieszkanie i nie płaci czynszu, to właściciel w pierwszej kolejności powinien wypowiedzieć umowę najmu. Wynajmujący może tak postąpić w przypadku, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego, a także wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących opłat. Jednakże takie wypowiedzenie może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. W związku z tym, musi upłynąć zarówno trzeci termin płatności, następnie miesięczny termin od odebrania przez lokatora uprzedzenia bądź ostatniego dnia, w którym mógł on podjąć korespondencję. Następnie od odebrania przez najemcę wypowiedzenia musi upłynąć co najmniej jeden miesiąc kalendarzowy. Dodatkowo, jest również możliwe wypowiedzenie w sytuacji, w której najemca płaci co miesiąc tylko część czynszu, ale jego zaległości odpowiadają już w sumie kwocie czynszu za trzy pełne okresy może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony, jeżeli najemca:używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,zalega z czynszem i innymi opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności,zaniedbuje obowiązki, wyrządza szkodę, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku,oddaje lokal do bezpłatnego użytkowania lub podnajmuje osobie trzeciej bez zgody wynajmującego,nie przestrzega zasad współżycia społecznego i jest uciążliwy dla innych co do umowy zawartej na czas określony, to można ją wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia wskazanych w umowie. Jednakże, jeśli umowa wprost nie zakreśla żadnego terminu, to w takim przypadku nie możemy jej wypowiedzieć przed terminem zakończenia. W związku z tym, jeżeli któraś ze stron chce zakończyć umowę, w pierwszej kolejności powinno dojść do spokojnej rozmowy w kwestii rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Dopiero następnym krokiem powinno być wypowiedzenie najemcy z mieszkaniaWypowiedzenie umowy najmu musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. W momencie, kiedy lokator otrzyma wypowiedzenie, musi wydać mieszkanie jego właścicielowi. Natomiast, jeśli do tego nie dojdzie, wynajmujący będzie zmuszony do rozpoczęcia postępowania, które prowadzi do eksmisji. Żądać opuszczenia lokalu można tylko od takiego najemcy, z którym przestała obowiązywać umowa najmu, czyli upłynął okres jej obowiązywania bądź została ona podstawie prawomocnego wyroku sądu eksmisję najemcy przeprowadza komornik, który wzywa lokatora do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeżeli jednak, lokator po upłynięciu tego terminu, nadal zajmuje mieszkanie, wówczas komornik przystępuje do eksmisji, czyli opróżnienia lokalu zarówno z osób, jak i zwrócić uwagę na to, że w momencie, kiedy najemcy nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym może zamieszkać, komornik musi wstrzymać się z eksmisją do czasu, gdy gmina na wniosek komornika, wskaże lokatorowi tymczasowe pomieszczenie. Potwierdzają to przepisy prawne zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów. Co więcej, policja nie pomoże właścicielowi w usunięciu zadłużonego lokatora, jeżeli pomimo zakończenia umowy, lokator nie chce opuścić lokalu. Wtedy, jak już wspomniano wyżej – konieczne jest założenie sprawy w sądzie o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego. W takiej sytuacji, właściciel musi zaczekać, aż gmina znajdzie dla najemcy nowy lokal albo zapewni odpowiednie pomieszczenie również na uwadze, iż wyroków sądowych, które nakazują opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Pamiętajmy również, że właściciel może ubiegać się o odszkodowanie od osoby, która zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego. Wówczas, odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki wynajmujący mógłby otrzymać za wynajmowanie mieszkania przez nieuczciwego z czynszem a koronawirusW dobie pandemii koronawirusa wielu właścicieli spotyka się z problemem niepłacących najemców, którzy borykają się z utratą płynności finansowej. Na sytuację na rynku najmu w dużej mierze wpłynęły przepisy wprowadzone 31 marca 2020 r. w ramach tzw. tarczy antykryzysowej. Wprowadziły one możliwość jednostronnego przedłużenia umowy najmu bez zgody właściciela. Najemca, chcąc skorzystać z tego udogodnienia musi przede wszystkim nie zalegać z czynszem, ani z innymi opłatami za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, a także nie posiadać prawa do innego lokalu mieszkalnego w tej samej bądź pobliskiej miejscowości. Najemca w takiej sytuacji musi jedynie powiadomić właściciela o chęci przedłużenia umowy, żeby została ona automatycznie przedłużona na dotychczasowych warunkach do dnia 30 czerwca 2020 również podkreślić, iż wprowadzona specustawa uniemożliwia wypowiedzenie umowy do końca czerwca 2020 roku. Natomiast co do już wypowiedzianych umów blokuje wypowiedzenie pod warunkiem, że najemca złoży wynajmującemu oświadczenia woli o przedłużeniu umowy najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Ponadto wprowadzone regulacje prawne uniemożliwiają właścicielowi do końca czerwca 2020 roku podnoszenie wysokości czynszu. Pamiętajmy również, iż kwarantanna jednego z domowników daje podstawę do wypowiedzenia umowy najmu w trybie powyższe uregulowania nie chronią lokatorów, którzy łamią warunki umowy, np. demolując mieszkanie. Dobrym rozwiązaniem będzie również wykorzystanie części kaucji jako uzupełnienie wpłaty za dany nie zawsze są uczciwi i rzetelni. Podpisując umowę najmu, wynajmujący zazwyczaj nie wie, kim jest lokator i jak będzie przebiegała współpraca pomiędzy nimi. Brak płatności czynszu przez najemców jest odwiecznym problemem właścicieli. Jednakże, w takich sytuacjach nie należy ulegać emocjom, tylko na chłodno przeanalizować wszystkie możliwe rozwiązania. Jak wspomniano powyżej, istnieje wachlarz możliwości, aby uchronić się przez brakiem uiszczania czynszu, a można w dużej mierze zapewnić to sobie, jeszcze przed zawarciem umowy najmu. Tym bardziej, iż ustawodawca wyszedł z założenia, że nikogo nie można pozbawić dachu nad głową. Niepłacenie przez najemcę czynszu, doprowadza do tego, iż wynajmujący wpada w poważne problemy finansowe. Bezsprzecznie należy przyznać, iż w polskim systemie prawnym brakuje odpowiedniej i dogłębnej regulacji, która chroniłaby lepiej interesy właścicieli, aniżeli jest to obecnie. Wynajem mieszkań na długi termin niesie za sobą jedno z największych zagrożeń – brak zapłaty i groźbę długotrwałej eksmisji. Jak sobie radzić z tym problemem? Przeczytaj poniższy artykuł. W mediach co pewien czas pojawia się kolejny przypadek, w którym wynajmująca mieszkanie rodzina nie płaci czynszu wynajmującemu, celowo unikając odpowiedzialności. Sytuacja naraża wynajmujących na straty, a zaległości sięgają kilkunastu tysięcy złotych. Opisywane sytuacje dotyczą zaangażowania policji, ślusarzy, sąsiadów w pomoc z nieuczciwym wynajmującym. Ustawa o ochronie praw lokatorów Przeszkodą w sprawnym zakończeniu uciążliwej umowy najmu jest ustawa o ochronie praw lokatorów, która oczywiście chroni uczciwych ale też i nieuczciwych wynajmujących. Umowy nie można wypowiedzieć jeżeli lokator płaci czynsz, lub brak zapłaty nie przekracza 3 miesięcy. Nawet jeżeli termin jest przekroczony należy wezwać dłużnika do zapłaty zaległości oraz poinformować, że w przypadku brak płatności umowa zostanie wypowiedziana. Dopiero po upływie terminu wezwania, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najemcy, także z zachowaniem dalszego miesięcznego terminu. Eksmisja z zajmowanego lokalu Eksmisji można dokonać dopiero po prawomocnym wyroku sądu i przy udziale komornika. W wyroku sąd może nałożyć na wynajmującego obowiązek zapewnienia lokalu zastępczego, szczególnie gdy najemca jest kobietom w ciąży, ciężko chory, jest emerytem lub rencistą, bezrobotnym, małoletnim, niepełnosprawnym lub ubezwłasnowolnionym. Nielegalna eksmisja opornych lokatorów i odcięcie mediów Wśród właścicieli nieruchomości wciąż dość powszechne jest twarde traktowanie opornych lokatorów. Wymiana zamków, odcięcie mediów czy eksmisja z udziałem siły to nadal praktykowane metody. Otóż od 2016 r. wymiana zamków czy odcięcie mediów jest przestępstwem. Art. 191 Kodeksu karnego § 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. § 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Jak uchronić się przed nieuczciwym najemcą? Przede wszystkim dobrze skonstruowana umowa najmu może uchronić właściciela nieruchomości od dalszych problemów. Ponadto warto zastosować poniższe zasady: Weryfikacja najemcy – weryfikacja tożsamości, informacje o pracy, bliskich, kontakt do rodziny,Zawrzyj umowę na czas określony – taka umowa automatycznie zakończy się w ustalonym terminie, na wypadek gdyby najemca okazał się osobą nierzetelną,Pobierz kaucję – zgodnie z prawem kaucja może wynieść nawet 12-krotność czynszu za jeden miesiąc,Płatności przyjmuj na konto – co umożliwi udowodnienie braku zapłaty, a dodatkowo znamy dane konta potencjalnego dłużnika, co może przydać się przy egzekucji komorniczej,Wynajmuj mieszkanie bez wartościowego wyposażenia. Przedmiotem mojego zapytania jest sprawa sądowa o niepłacenie czynszu. Mieszkam w mieszkaniu po rodzicach, którzy zmarli w 2016 r. zrzekłam się spadku po nich, ale spółdzielnia mieszkaniowa pozwoliła mi zostać w tym mieszkaniu, od tego czasu zadłużyłam mieszkanie z powodu problemów finansowych, mój mąż był jedynym żywicielem rodziny, mamy również 2 dzieci. Od tego roku sytuacja finansowa się poprawiła, gdyż zaczęłam pracę na weekendy, a mąż dostał umowę o pracę i ma większe zarobki. Dziś mam sprawę w sądzie właśnie dotyczącą tego zadłużenia mieszkania na sumę 12 tysięcy. Proszę mi powiedzieć, czego mogę się spodziewać na takiej sprawie sądowej? Witaj, sprawa sądowa o niepłacenie czynszu jest niestety pokłosiem tego, iż wraz z mężem doprowadziliście do zadłużenia przedmiotowego mieszkania na kwotę, jak piszesz 12 000 zł. Pocieszę cię jednak pisząc, że wasz dług czynszowy wcale nie jest wysoki. Fajnie, że maż podjął zatrudnienie i ma większe zarobki. Jest to dla waszej rodziny duża szansa nie tylko na wyjście z długów, ale stałe zatrudnienie i pewna pensja 10 dnia każdego miesiąca daje możliwość regulowania zobowiązań na bieżąco. Mam nadzieje, że waszej rodzinie będzie się żyło już tylko lepiej. Sprawa sądowa o niepłacenie czynszuUznanie długu w sądzieWniosek o zwolnienie z kosztów sądowych wzórDług czynszowy, a ugoda w sądzieSądowe rozłożenie płatności długu na ratyPodsumowującProśba o rozłożenie długu czynszowego na ratyWniosek o umorzenie zadłużenia czynszowego Wracając jednak do kwestii sprawy sądowej o niepłacenie czynszu, to jest to czysta formalność, która jednak da szansę spółdzielni na wyegzekwowanie wierzytelności przy udziale komornika. Zapewne w sprawie zadłużenia lokalu, który zajęłaś po zmarłych rodzicach, prowadzone były rozmowy, spółdzielnia wysyła upomnienia i dała ci czas na uregulowanie należności. Skoro jednak mieliście problemy finansowe – długu nie udało się spłacić. Teraz spółdzielnia chce uzyskać wyrok, na podstawie którego komornik będzie mógł wszcząć procedurę przymusowego ściągnięcia należności. Uznanie długu w sądzie Dług w spółdzielni mieszkaniowej jest faktem, dlatego uważam, że zasadne będzie uznanie powództwa. Oświadczenie o uznaniu powództwa w zakresie dochodzonej przez spółdzielnię kwocie możesz złożyć na rozprawie, czyli przed sądem lub przygotować pismo i w nim zająć stanowisko w sprawie. Wniosek o zwolnienie z kosztów sądowych wzór Wniosek o zwolnienie z kosztów sądowych wzór Jako osoba z trudną sytuacją finansową możesz również złożyć do sądu wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych. Wniosek o nieobciążanie cię kosztami sprawy jest o tyle zasadnym, że skoro roszczenie spółdzielni jest zasadnym, to sąd wyda wyrok na jej korzyść, a ty staniesz się stroną przegraną w sporze. A musisz wiedzieć, że co do zasady strona przegrywająca sprawę jest zobowiązana do pokrycia jej kosztów. Możesz więc zostać zobowiązana w orzeczeniu końcowym do zwrotu uiszczonej przez spółdzielnie opłaty od pozwu (5 % wartości przedmiotu sporu) oraz zwrotu kosztów zastępstwa prawnego, jeśli strona powodowa była w sprawie reprezentowana przez fachowego pełnomocnika prawnego w osobie adwokata lub radcy prawnego. Są to koszty ci niepotrzebne, dlatego jeżeli istnieje szansa, że możesz ich uniknąć, to warto spróbować. Dług czynszowy, a ugoda w sądzie Następną rzeczą, na którą pragnę zwrócić twoją uwagę, to próba negocjowania spłaty należności z tytułu nieuregulowanego czynszu. Sprawa sądowa o niepłacenie czynszu nie stawia cię, jako dłużnika od razu na straconej pozycji. W trakcie rozprawy możesz próbować porozumieć się z pełnomocnikiem spółdzielni, próbując zawarcie ugody. Sądowe rozłożenie płatności długu na raty Masz również możliwość złożenia wniosku o rozłożenie długu za czynsz na raty. Płatność ratalna daje ci szansę uniknąć postępowania egzekucyjnego. Dlatego jeżeli chcesz dług spłacić i zatrzymać mieszkanie, warto rozważyć swoje możliwości finansowe i złożyć wniosek o rozłożenie płatności na raty, z których będziecie w stanie się wywiązać. Sąd ma prawo rozłożyć dług na wiele miesięcy. Uprawnienie to wynika z dyspozycji art. 320 kpc, zgodnie z którym w szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd biorąc pod uwagę realne możliwości dłużnika, jego sytuację ekonomiczną, rodzinną i zdrowotną może w wyroku rozłożyć na raty zasądzone świadczenie, a w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia – wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia. Celem rozłożenia długu na raty jest też umożliwienie prawidłowego i skutecznego wyegzekwowania roszczenia. Podsumowując Pozwany w sprawie dłużnik z uwagi na trudną sytuację materialno-bytową ma prawo złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych. Sąd może orzec zgodnie z zasadą słuszności wyrażoną w art. 102 kpc., odstępując od obciążenia pozwanego kosztami sprawy, pomimo że ten uznał powództwo lub jest stroną przegraną w sporze. Trudna sytuacja materialna i życiowa dłużnika pozwala również na zastosowanie przez sąd (na wniosek dłużnika) rozłożenia płatności długu na raty, tak by dłużnik na poziomie swoich dochodów miał szansę na spłatę zasądzonych należności. Ugoda w przedmiocie długów czynszowych może zostać zawarta pomiędzy zobowiązanym do spłaty a spółdzielnią także po wydaniu przez sąd wyroku w sprawie o zapłatę. Prośba o rozłożenie długu czynszowego na raty Prośba o rozłożenie na raty zadłużenia z tytułu czynszu Wniosek o umorzenie zadłużenia czynszowego Wzór wniosku o umorzenie zadłużenia czynszowego Wybrane specjalnie dla Ciebie: Unieważnienie nakazu zapłaty – jakich użyć argumentów? długi czynszowe Komornik zajął pensję żony za długi czynszowe jej matki?! Egzekucja komornicza za dług czynszowy mieszkania komunalnego Jak i gdzie złożyć WNIOSEK o umorzenie czynszu mieszkania komunalnego? Długi rodziców za czynsz JA mam SPŁACAĆ? ale dlaczego? + [WNIOSEK] Oceń mój artykuł: (No Ratings Yet)Loading...

eksmisja z mieszkania za niepłacenie czynszu